Agences immobilières : focus sur le statut d’agent commercial

Le statut d’agent commercial est, depuis une dizaine d’années, en plein développement dans le secteur de l’immobilier et désormais, rares sont les réseaux d’agences à ne pas faire appel à ces travailleurs.

Le succès de ce statut s’explique par la grande souplesse qu’il offre à chacune des parties :

  • Pour l’agent commercial, cela lui permet de faire ses premiers pas dans le secteur de l’immobilier sans nécessité d’investissements financiers conséquents, tout en pouvant organiser son temps de travail comme il l’entend et même conserver une autre activité professionnelle en parallèle ;
  • Pour les agences immobilières, elles peuvent développer leur force commerciale sans supporter le risque lié à d’éventuelles difficultés économiques puisque l’agent commercial n’est pas salarié et qu’il ne perçoit pas de rémunération minimale.

Pourtant, en dépit de la simplicité apparente de ce statut, les règles régissant le recours à des agents commerciaux sont strictes et les risques inhérents à ce type d’organisation ne doivent pas être négligés.

1°/ L’agent commercial ne doit pas être confondu avec l’agent immobilier

Régi par la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet), le statut d’agent commercial immobilier permet à des travailleurs indépendants d’intervenir en qualité de mandataire d’agents immobiliers en négociant, s’entremettant ou en s’engageant pour leur compte.

L’agent commercial n’est en effet pas titulaire d’une carte professionnelle et n’a à ce titre pas la qualité d’agent immobilier. 

Il ne peut donc en aucun cas assurer la direction d’une agence ou d’une succursale ou recevoir des mandats en son nom. En outre, il doit justifier de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs, en précisant, sur l’ensemble de ses documents (cartes de visite et correspondances notamment), son nom, sa qualité de mandataire ainsi que son numéro RSAC.

2°/ L’agent commercial est un véritable travailleur indépendant

En tant que travailleur indépendant, l’agent commercial doit s’inscrire auprès du Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du greffe du Tribunal de commerce duquel il est domicilié.

Dans le cadre de cette activité, il est soumis au régime des bénéfices non commerciaux (BNC) et doit être affilié à l’URSSAF en tant qu’indépendant. Il est ainsi seul responsable du règlement de ses charges sociales et fiscales, de la souscription d’une éventuelle complémentaire santé ou prévoyance ainsi que d’une assurance responsabilité professionnelle.

L’agent commercial est par ailleurs libre d’organiser son temps de travail comme bon lui semble. Ainsi, il ne peut en aucun cas lui être imposé des horaires de travail, un temps de présence en agence et il ne peut recevoir ni directive, ni ordre, ni sanction de la part du mandant sous réserve du respect des règles de fonctionnement générales de l’agence et d’éventuelles chartes de bonne conduite.

A cet égard et afin de prévenir tout risque de requalification du contrat de mandat en contrat de travail, il est impératif, pour l’agent immobilier recourant à des agents commerciaux, de veiller tant au stade la conclusion que de l’exécution du contrat de mandat, à ce qu’aucun lien de subordination ne puisse exister entre l’agent commercial et l’agence. L’URSSAF se montre en effet particulièrement méfiante à ce sujet et nous vous invitons à vous reporter à notre précédent article relatif aux risques de requalification en cliquant ici.

Cette indépendance de l’agent commercial n’est toutefois pas incompatible avec une organisation structurée des agences.

Ainsi, il est tout à fait possible de demander à l’agent commercial de se conformer à un guide de procédures « détaillant les opérations juridiques, informatiques et matérielles à respecter pour mener à bien une transaction immobilière » dans la mesure où il s’agit simplement de règles nécessaires à l’organisation et au fonctionnement interne (CA Poitiers, Ch. Soc. 1er juillet 2015, n°14/02471).

En revanche, il est vivement déconseillé de prévoir que l’agent commercial ne pourra travailler que pour une seule agence immobilière ou qu’il serait tenu à une obligation de non concurrence. Dans une telle hypothèse, le mandant s’exposerait à un risque significatif de requalification en contrat de travail puisque l’agent commercial, en tant qu’indépendant, doit avoir la possibilité de travailler pour d’autres clients (CA Rennes, Ch. Soc. 16 mai 2014, n°12/03928).

Enfin et s’agissant de sa rémunération, elle est généralement fixée sous forme d’une commission comprise entre 50 et 90% du montant des commissions afférentes aux mandats négociés au nom mandant, les parties disposant à cet égard d’une assez grande latitude. Il convient toutefois d’éviter de prévoir une rémunération fixe minimale afin d’éviter les confusions avec les négociateurs salariés, la Cour de cassation ayant déjà considéré qu’il pouvait s’agir d’un des éléments susceptibles d’entrainer la requalification en contrat de travail (Cass. Soc. 4 juin 2008, n°06-46226).

HUBERT Avocat est en mesure de vous accompagner dans le cadre de la rédaction de vos contrats d’agents commerciaux pour sécuriser le recours à ces prestataires ainsi que dans le cadre de vos contentieux.  N’hésitez pas à nous contacter.

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